如何在美国购买房产

2017-08-08

中国人有买房置地的传统，国内一线城市的房价已经涨得让年轻人望房兴叹了。在美国没那么夸张，所以一个人只要有了稳定的工作，有了一些积蓄，就可以开始考虑买房置业。有些人买房是买一份”家“的感觉，只要买下就是自己的家，就可以花心思来”打扮”它，这是租再大再新的房子也没法体验的一种感觉。而有的人更是为了投资，保值，减税或生意需要。不管什么原因在美国买房子是融入美国生活的一部分。
下面就介绍一下如何在美国购买房子：

先上一个买房的流程：

买房人确定买房产；
找地产代理&贷款合格证明 (Pre-Qualify Loan)；
确定看房的范围后看房；
下单(OFFER)；
谈判合同和签定购买合同；
房屋的各项检查；
办理贷款；
联系律师或过户托管(Escrow)；
如果在合同期限内不退出合同，就贷款批准后办理房屋保险之类；
过户前的最后检查；
过户和搬家。

买房还是租房

对于大多数人来说，买房是自己人生最重要的决定之一，也可能是自己到目前为止最大的一笔投资，需要谨慎考虑。既然是投资，自己在考虑回报前要首先考虑风险。买房产有没有风险？当然有。要不然哪有那么多的银行没收房(REO)和短售房 ( Short Sale)。

例如，如果你自己确定2-3年会搬离目前住的城市，不要买房。一买一卖需要损失10%左右的费用，包括卖房代理的服务费，买和卖交易税和其他的Closing Costs。以目前房地产市场来看， 2-3年的回报在扣除10%的费用后也很难吸引人。何况买房/卖房是一件很费时间和精力的事情，短期投资风险回报不成比例。

有的人会告诉你:贷款利息和房地产税是免税的，可以让你每年推税省很多。这其实也不完全准确。
例如，60万的房子， 20%首付后48万的30年固定贷款。 4%的利率算每年利息大概是2.4万，1.5%的房产税($9K)中只有1%是免税的 ($6K)。总共免税额总共大概有3万。30%税率算每年省$9K，刚好付房产税。租房是不用付房产税的，而且报税时也有$5.8K/人的标准免税额。

那为什么大家要买房呢？买房有以下好处: 首先是”家”的归属感。不仅仅是对中国人，对于大多数的美国人也一样，买房是”美国梦”(American Dream)的重要组成部分。自己买的房子有更多的隐私权，更自由的决定对房子的装修，布局等等。

其次，长期投资的风险/回报率可观，主要是指长期投资。从经济发展，人口增长和通货膨胀等等因素来看，房地产价格从长期趋势看是一直增长的。2007-2008年起的经济危机导致了美国许多地区的房价下跌了40%-50%，达到2003左右的价格水平。这是由于过去的货币宽松政策和不负责任次贷，导致了房价从2002-2007间不正常的疯狂增长，而现在只是回落到一个正常轨道上。房贷的月付相当于租房的租金，30年的贷款后的回报是已增值而没有贷款的房子。

目前的低利率使房贷的负担减轻了很多。例如50万贷款30年4%的固定利率每月需要付$2387。如果利率是6%， 40万贷款每月需要$2398。6%的利率对于30年固定贷款可不算高利率，实际上6%在30 yearfixed 中被定义为”低利率”。其他因素也有很多，不一一列出了。

什么情况下租房更合算呢？个人认为有以下几种情况比较合适租房:
1.刚工作，对未来的长期的居住工作地点还不确定。租房有很好的流动性。
2.有孩子上学需要好学区，而自己的经济能力无法负担好学区的房屋价格。这样一来租房是一个很好的选择。
3.买房后的维护是件很繁琐的事情。院落，管道以及房屋修理都需要房主的精力，时间和金钱。如果你不喜欢，甚至讨厌”动手动脚”，租房是个很好的选择。

选择代理人（Agent）
找到一个好的房地产代理人(Real Estate Agent)，会使你的购房的任务事半功倍。
一个好的房地产代理人首先要有为客户服务的热心，专心和耐心;
其次要有专业知识和经验。为什么把专业知识和经验放到”其次”呢？因为这个要求比较容易达到，所有的房地产代理人都是房地产经营执照的持有人，专业知识应该不是太大的问题。再说现在的网络时代，只要上心，什么房地产问题没有答案？所以关键是房地产代理人为客户服务的热心，专心和耐心。
房地产代理人自己本身没有房子可买卖，他(她)们是推销自己的服务。好比餐馆的招待要靠自己的勤快来挣小费。没有为客户服务的热心，专心和耐心，他(她)就不应该拿那份”小费”。

买卖房是不是必须用AGENT？
答案是否定的。虽然不同的州有不同的房地产法，但我从没有看到过买房或卖房必须通过代理人的规定。在实际的运作中，不用AGENT前提条件是买卖双方都没有AGENT，BUYER可以和OWNER直接谈，找好律师准备/审核各种文件，找愿意贷款的LENDER，等等。如果SELLER已经有了AGENT，如果SELLER已经有了AGENT， OWNER和 LISTING AGENT之间的合同一般规定的佣金；
如果你有BUYER AGENT，两个AGENT平分佣金;
如果你没有AGENT， LISTING AGENT就是DUAL AGENT，他／她拿全部佣金。
如果你是新手，建议你避免DUAL AGENT的情况。

Agent制度的缺点就不多说了(要付出额外的佣金)，但是Agent制度也有很多优点：
首先是降低的买卖双方交易的难度。更重要的是降低了买卖双方被欺诈的风险和降低了可能有法律纠纷的风险。房地产交易一般都是几十万美元甚至上百万美元的交易，有交易就有欺诈和Lawsuit，何况是这么大的交易额。有些人经历了1-2次或2-3次非常顺利的交易，容易想当然所有的房地产交易都是这么简单，这种想法其实很危险，很容易成为欺诈和法律诉讼的牺牲品。

如果不用代理人，是不是可以用佣金(Commission)把房价降下来？这个问题的答案是否定的。佣金(Commission)是卖方(Seller)和卖方代理人(Seller Agent)签定代理售房和约时写入合同的，由卖方出。有没有买方代理人，卖方都要出这份钱，房价降不下来。如果你没有自己的代理人(Buyer Agent)，你的选择是用卖方代理人作为你的买方代理人。这样一来，这位代理人的身份成了双方代理人( Dual Agent)。代理人最重要的原则是对被代理人的忠诚(Royalty)。一旦成为双方代理人(Dual Agent)，忠诚(Royalty)立刻要降低成中立(Neutral)。这一身份转化其实对买卖双方都感到不舒服。如果你是First Time Home Buyer，尽量避免出现这种情况。何况大多数的华人代理会同意以REBATE的方式返回部分佣金。同样的代价获得更完全的服务，何乐而不为呢？

既然现在的网络时代房地产问题网上都有答案，为什么还要找房地产代理人？
首先，你没有付出更多而得到了更专业忠诚的服务 (Agent’s Royalty)。
其次，好的代理人能提供更快，更有效的服务。
例如，一些房子在Open House之前有一个Agent Show。这样你的Agent事先对一些房产已经有了一定的了解，不用浪费时间去看一些不必看的房子了。这就是为什么有些房子还没有在网上公开都已经有合约了(Pending)。
还有，一位好的房地产代理人会帮你把关，避免一些合约的失误来最大限度地保障你的权益，例如Contingency Clause or Addendum。
一位好的房地产代理人也会根据市场的情况提供谈判的策略。而且一个房地产代理人一般对一定区域非常了解，可以迅速地解答你的一些疑问。你不用自己网上慢慢搜索。
总之，好的代理人会让你买房的过程事半功倍，而你并没有付出更多。

什么样的代理人是一位好的代理人？
前一段时间有一位东部的房地产代理人公布自己的成交量来证明自己是一位好的代理人。其实我个人觉得这不是一个好的标准。好的成交量只能证明你是一位好的生意人(Businessman)，不能证明你客户的满意度，也不能证明你最大限度地保障了你客户的权益。个人认为好的房地产代理人应该是与你相处舒服，交流通畅，服务迅速并帮你买到满意房子的。先说”相处舒适”，一位好的房地产代理人应该让你感到值得信任，不懈怠不催促，不以签合同为目的，而以为你服务为目的去挣服务费用。再说”交流通畅”，好的房地产代理人应该与自己的客户保持紧密联系，双方的信息沟通要通畅，从而使双方步调一致而实现共同的目标。你不能今天EMAIL/CALL你的代理人，24小时后他/她才给你回信，这决不是”交流通畅”。”服务迅速并帮你买到满意房子的”不仅取决于代理人的专业知识，更为重要的是代理人的工作态度。

怎样才能找到好的房地产代理人？
最好的办法是通过朋友或同事的推荐。许多人在买房后对自己的代理人都有一份评价。房地产代理人队伍人员参差不齐，水平相差悬殊。有些人是从事一种事业，而有些人只是生意为了挣钱。通过比较朋友/同事的推荐，比较容易找到靠谱的代理人。有了不同的候选人后要自己面试，通过面对面交流你可以直接感受他(她)们的工作态度和个性。当然你也可以讨论REBATE的问题。记住：Everything is negotiable。
另外，选择Agent的时候一定要考虑看房的距离。Agent最好居住在你购买目标区域30-40分钟的驾驶距离内。
例如，你和代理人住得比较远，你要求代理人每周末带你在特定地方看半天房，持续6个月，这样对双方都比较困难。
说看房看6个月是不是有些夸张？其实不夸张。如果我接受了代理（双方共同的选择），我就得做好长期看房的准备。
我见过看房超过1年以上的，这也没有什么错。对于从没买过房子的人(First Time Home Buyer），通常只有看过一些房子之后才能明确自己需要购买什么样的房子。买房和卖房在这一点有很大的区别。
卖房在Open House后的1-3周是有OFFER的最好时间。如果这时候还没有Offer，你就的反省有没有定价错误，是否需要Stage房子等等。
而买房则不同，新手看房2-3周后可能刚看出点感觉。对于First Time Home Buyer，多看房找感觉很重要。这也是对一位好的房地产代理人耐心的考验。

确定要买房子的价格范围
办理房屋贷款的预申(Pre-Qualification Loan)。如果你是第一次买房， Pre-Qualification Loan能帮助你大致估算你的贷款能力，从而确定的买房的价格范围。其次当你递交买房合约 ( Offer )时已经有了Pre-Qualification Loan，卖方也比较容易接受你的出价(Offer)。原因很简单，很多合同被取消的原因(房子从Pending的状态转化成（Back to Market)是因为买主贷款失败，不得不退出合同。退出合同一般对卖家很不利，一方面增加了房子上市的时间(买家会疑问为什么房子在市场这么久，会不会有问题?)，另一方面买方也疑问为什么前一位买家要退出合同，是不是房子有问题?等等。而且Pre-Qualification Loan一般在你的开户银行是免费的。

大多数银行都遵从同样的原则来计算你的轻松还贷能力 (“affordable” home price)。债务/收入比要小于36%。保守的每月房贷/收入比是28%，激进的每月房贷/收入比是36%。因为没有考虑退休或孩子上大学费用等其他的存款需要，这个估算并不准确。
这里可以帮助你计算你的还贷能力。

**选择自己满意的房子
知道了自己的预算，就可以开始选房了。选房的最重要的原则，也就是AGENT挂在嘴头上的：Location! Location!! Location!!! 社区，学区和交通等等。
买房时每个人都有自己的不同的经济条件，以上几个因素通常很难面面俱到，这就要求买主在看房前综合考虑各种因素，做出决定后在一定的区域内看房。
不同的人有不同的买房动机。
如果是为了孩子上学，自然要把学区放在第一位;
有些人喜欢有大又新的房子，这样一来可能要牺牲上下班的交通时间来获得;
有些人是买房自己住;
有些人是为了投资出租房。
不管是什么原因，安全始终是最重要的因素。

如果你觉得上下班交通方便是最重要的条件，就应该选择离你上班地点不远的安全社区。除了距离，你还要亲身体会几次上下班高峰期时的堵车情况。除了要考虑现在工作的交通情况，有时侯还要考虑以后换工作的可能。
除了考虑驾车的路径，还要考虑公共交通的路线。

如果你为了孩子上一所好学校，你不仅需要查询学区分校的原则，学校的好坏，所属的好学校有没有overflow而抽签的问题。还要查询学校的发展趋势。是一所年年有进步的学校，还是一所年年退步，学生流失严重的学校?判断学校的好坏可以根据SAT，API报告，师生比例，预算等等。除了各个学区自己的网站，下面的一些连接会帮助你查到部分有效的信息。有经验的AGENT会被问过很多次，从而把这些记在脑子里。当然最准确的办法是给学区办公室或学校打电话。
https://www.greatschools.org/

实地考察————看房
大家常问:看房要看哪些?首先是小区环境，再房型，然后是内部结构布局，新旧以及维护程度，最后留心是目视可观察到的问题。

先说小区的环境。
街道的整洁程度反映了小区的管理和居民的素质;
街旁停泊的车辆体现了小区居民的收入水平;
空气质量如何往往反映周围有没有垃圾厂之类的污染源;
有没有临近公路的噪音?
有没有高压输电线在周围?
走访时尽可能的与居民聊天来了解一些更直接的信息:例如安全，邻居关系，小孩入学，人口组成比例和流动情况，附近的公园，购物，医院和消防等等。
你也可以通过附近的警察局或网络来查询犯罪率和性犯罪分子(Sex Offender)的居住地点，人口密度和族裔分布。

再说房型。
大家考虑房型的时候，不仅要考虑居住的方便和舒适性，还需要考虑升/贬值和容易出售的程度。总之，Single Family House好于Town House; Town House 好于Condo。 Town House和Condo局限性在于有物业管理(HOA)。HOA不仅有你很难控制的物业管理费用，而且有的HOA经常还有一些让人难受的规定。例如有的HOA规定不容许出租你的房子，有的HOA要求统一的外观，有的还不容许安装室外的卫星天线。所以你如果打算给一个Town House或Condo下单(Offer)前，一定要联系HOA，并仔细阅读HOA的条款。正因为这些局限性，大家(包括大多数的美国人)在购买房屋的时候尽量避免Town House或Condo，Town House或Condo的增值和出手的容易程度都远不如Single Family House。

内部结构布局因人而异，个人有个人的口味，个人有个人的喜好。新旧以及维护程度自然是越新越好。 “目视可观察到的房屋问题”这是一个合格的房地产代理人的职责。当然最准确的房屋问题还要要以专业的房屋检查报告为准。

如果购买目标是一个新盖的房子，甚至是还没有盖好的房子，同样也有许多方面需要注意。一般全新房都有一定的质量保证，例如1年的全面保障，2年的家电保障和10年的结构保障等等。所有的这些保障都是和建筑商的信誉有关。如果一个小公司5年后就关门了，10年的结构保障如何得以保证呢?关于新房子，它周围环境如何?有没有很多低收入保障房?

以下情况是买新房的最佳时间:开盘(Grand Opening);收尾(Closing Sale);资金短缺时套现 ( Special Offer)以及一些公共投标 (Public Auction)。

讨价还价
当你看中一个满意的房子后， Agent需要查询并提供给你更多的详细信息，来帮助你决定是否给它一份报价(Make An Offer)。这些信息包括以下几个方面:
1.房子上市的信息:包括上市多久? 有没有换Listing ( Seller) Agent? 有没有改变过价格? 为什么要卖房(离婚，换工作，银行没收房)?
2.市场价格比较分析 ( Comparative Market Analysis):包括同一地区最近成交的房屋的价格/面积等房屋信息，同一地区还在销售的房屋的价格/面积等房屋信息。成交房屋的要价是多少，成交价又是多少?平均房屋上市时间是多少天?等等。
3.查看政府记录: 包括税收记录( Tax Record)，公共记录(Public Record)。这些记录能显示房东居住时间长短，房屋登记的面积和房间数(可以确定一些没有许可证增建的房间)。

如果当你对以上的情况都了解清楚之后决定给一份报价，也要注意一些事情:
1.如果你非常喜欢这个房子，价格不要太低。以免卖主怀疑你的诚意或感到羞辱后一口拒绝。这样一来自己就处于一个很被动的环境。在正常情况下， -10%以内的保价不应该被视为很无礼。如果你同时有好几个选择，这个房子又不是你最中意的一个，价格就选择一个让你舒服的位置。
2.最好把自己的贷款处审合格信(Pre-Qualification letter)准备好，报价时同时递上去。这样一来遇到同等条件的报价人，你就有些优势。
3.定金支票(Earnest Deposit )一般是你的个人支票。合同生效前(Before Contract Ratified)，它保存在卖方代理人那里。合同生效后会转交到中间过户帐户( Escrow Account)。过户时会把它作为首付( Down Payment)的一部分算清。湾区定金一般是报价的3%。有的2%也行。如果是非常满意的房子就多放些，表达诚意。.首付( Down Payment)越多，贷款被拒绝的风险越小，所以卖方越容易接受你的报价。但具体到实际情况，每个人的具体情况不同，还要考虑购房后装修，家具的费用，还要考虑家庭的备用资金(Raining Fund)。总之，在保障能拿到贷款的情况下，因人而易。

不管是签署报价还是最终的补充文件，签字前都要检查一下金额总数，有效时间等关键部分。对于不清楚的地方，问你的Agent。通常从报价到最终双方同意的合同都需要来来往往的谈判。其他乱七八糟的费用原则上能推给对方就推，推不了的最好也能谈个对半分(50/50)。每一个房子具体情况都是不同的;每一个卖家情况也都是各不相同的(有的着急卖，有的慢慢卖);每个买主也是各不相同的(有的孩子要当年报到上学，有的可以慢慢看)。所以我这里也没有一个统一的报价或谈判模式，随机应变。目前(2012年2月)的房地产市场仍然是买方市场(Buyer Market)，而且还会持续一段时间。2005-2006年的卖方市场的时候，买房子不叫买房子，叫”抢房子 “。卖主的要价(listing Price)加上5%都不好意思交上去。

房屋的各项检查
在双方签定的购房协议中一般都包括了Inspection Contingency，也就需要买家要在规定的时间内检查房子，就房子的状况达成协议。
房屋检查一般有下面3个部分组成:
房子检查(Home Inspection);
白蚁检查(Pest/Termite Inspection);
结构地基检查(Structure Inspection);
有些地区还需要做氡气检查(Radon Inspection)。

有些卖方已经有了各种的检查报告(Inspection Reports)，但是买方还是要选择自己定的专业检查公司来进行检查。检查时本人最好也要在场。通常专业的检查人员会对你一一指出问题所在，然后你再对比检查报告时就有更清晰的认识。同时你也可以直接咨询各种问题维修的可能价格等等。

怎样找到好的检查公司呢?
1.买过房朋友或亲属推荐的;
2.你Agent一般都有他/她熟悉的公司;
3.看房过程中留心一些比较好的检查报告，记下公司名称;
4.网上搜索有好的评级的公司(Yelp)。

收到正式的检查报告后，计算可能需要维修的费用，然后再和卖方谈判这些维修费用。记住，在Inspection Contingency失效前，你可以完全退出合同，拿回全部定金。不过你损失了检查的费用 ( 3项检查总共可能需要$600-$1000)。 REO可不可以重现谈判维修费用? AS-IS 可不可以谈判维修费用?原则上都可以。对于REO和AS-IS的房屋，小额的维修费用很难谈的下来。但维修费用很高，我们必须把维修费用计算在房价里。SHORT-SALE的价格变动一来一回经常要好几个月，所以计算上维修费用，如果房价不合适就退出合同，实在耗不起银行的批准。

Rebate，回扣，Commission，Agent佣金
大家常问关于Agent的回扣(Rebate)问题，例如该怎么和Agent谈回扣?该要多少回扣才合适? 等等。

其实买家和代理人之间的关系是商业合同中的代理关系。既然是商业合同，自然就存在钱的分配问题，谈判是理所当然。
该怎么谈?从Agent的角度来看，只要开门见山的谈就好。商业谈判就就是寻找双方的共同点。只要沟通渠道通畅，没有什么谈不了的。从我来说，不怕谈判，只怕我的客户一方面不好意思谈，另一方面又担心自己吃亏，随便来猜想。因为Agent和客户的之间的信任关系对于双方在今后的购房至关重要。
和Agent的谈判最好在选择Agent面试时进行，至少在递Offer之前。总之，买家是Agent的客户，有主导权。记得有人提过 “给10个Agent打电话，选Rebate最多的Agent”。虽然实际中不可能面试10个Agent，但买家占主导地位是肯定的。谈判的最好结局就赢-赢，
双方找到都可以接受的共同点。

该要多少回扣合适?这个问题每个Agent和买房者都有自己的答案，关键在于每个人对Agent的工作量和服务价值都有不同的认识。这里我把Agent的佣金及其分配做个简单介绍，或许可以帮助买房新手计算Agent的所得，结合自己认定的服务价值，从而决定和Agent谈判回扣(Rebate)问题。

买方代理人和卖方代理人的佣金都是卖房人(Seller)出，佣金的比例(Commission rate)是卖房人(Seller)和卖方代理人(Listing Agent)签署卖房代理协议时确定的。
佣金的比例(Commission rate)是双方谈判得到的，一般房价越高，佣金的比例(Commission rate)越低，但佣金(Commission )金额越高。一般正常的卖房( Regular Sale)的佣金的比例Commission rate)是交易额的6%， REO一般是5%。由于竞争和其他因素，现在很多Regular Sale的佣金比例也降低到5%。买方代理人和卖方代理人平分佣金。

假设买方代理人拿到3%的佣金，他/她的公司一般会拿走6%-8%的 Franchise Fee， $500左右的Processing fee。然后公司(Broker)和Agent来分配剩下的部分。分配比例是双方谈判的结果。大多数的新Agent可以谈到40/60 (Agent拿60%)，有些苛刻的公司只让拿55%。有了一定的交易额后，Agent可以逐步提高自己的分成，例如可以拿到80%。这也是Agent和Broker谈判的结果， Agent的交易额越大，给公司(Broker)带来的利润越多，谈判就越处于有利地位。我来用一个$500，000的交易来举例计算佣金的分配。

Items 6% 5%
Total Commission ($) 30，000 25，000
Buy Agent Commission 15，000 12，500

Franchise Fee ( 7%) -1050 = 13950 -875 = 11，625
Processing fee -500 = 13450 -500 = 11，125
40/60 split ( Agent 60%) 8070 6975
20/80 split ( Agent 80%) 10760 8900

房地产的新Agent的前2年的淘汰率高达70%-80%。一方面是因为房地产代理人的入门的门槛低，入门容易而个人的能力不同。另一方面有限的客户群和公司(Broker)对利润的挤压加大了Agent养家糊口的难度。其实哪里有免费的午餐? 很多人只看到3%的佣金，而看不见Agent为生存而没有规律的作息，也看不到公司(Broker)对利润的挤压。其中辛苦有多少人知道。要道是:只看贼吃肉，不见贼挨打。总之，祝大家都有赢-赢的结果，买到自己满意的房子。